貴陽(yáng)市非住宅物業(yè)管理服務(wù)等級級標準（試行）

附件2.

 

貴陽(yáng)市非住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標準(試行)

一級

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項目時(shí)，對共用部位、公用設施設備認真查驗，交接驗收手續齊全，戶(hù)權界定明確。

3、物業(yè)管理企業(yè)具有注冊物業(yè)管理師職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)人員、管理人員（）名；按照國家行業(yè)有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)；專(zhuān)業(yè)操作人員按照行業(yè)規定，持有（A4）特種設備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、中央空調操作證；二次供水系統運行人員持有健康證；財務(wù)人員持有會(huì )計證、統計證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理，檔案人事管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。報修半小時(shí)內、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有完整的報修、維修和回訪(fǎng)記錄。3天之內回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率100%，服務(wù)及時(shí)率100%，維修合格率100%。

7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。

8、按有關(guān)規定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對建立的服務(wù)信息每月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應在當日內更新歸檔，每月整理檔案1次，做到準確無(wú)誤。

10、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意率80%以上。

(二)房屋管理

1、對房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養護，檢查記錄和保養記錄齊全，有條件的每3-5年作一次安全鑒定。

2、根據房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計劃和住宅專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查3次小區房屋單元門(mén)，樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主管理規約（業(yè)主臨時(shí)管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。水、電、衛及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)。其余施工每2日巡查1次，有委托的可參與驗收。

5、木門(mén)窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養或油漆1次。

6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告相關(guān)的職能部門(mén)。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設施，場(chǎng)地有明顯標志。

8、規范使用專(zhuān)項維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區域內的共用部位完好率在98%以上。

9、每季度對道路、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養護，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無(wú)破損松動(dòng)。

(三)共用設施設備維修養護

1、對共有設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護。

2、建立共用設施設備檔案及設備臺賬，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范。責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施維修或更新改造。

5、載人電梯24小時(shí)正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于98%。

10、危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對各種突發(fā)事件有應急方案。

11、每天對娛樂(lè )設施巡視1次，每個(gè)月對健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是對安全性能的檢查，保證其正常安全使用。

12、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫內的防火卷簾門(mén)、排污井和配電、照明等設施設備功能完好，通道暢通，消防設備器材，各類(lèi)行車(chē)、停車(chē)標識，記錄卡管理系統和車(chē)輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)應急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護保養單位的專(zhuān)業(yè)維修人員30分鐘內到達現場(chǎng)維修。

14、設施設備完好率（維保期外且有專(zhuān)項維修資金使用）在99%以上（消防設施100%）。

15、每日對供水設施至少檢查1次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，每日巡查1次，水質(zhì)符合衛生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

17、日常對供配電、發(fā)電機組等設備進(jìn)行檢查、維護、保持設備完好，并有臨時(shí)應急用電管理措施，維修人員每天巡視檢查2次并有記錄，每季度清潔保養一次強弱電井及井內設備，（專(zhuān)營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統要指派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護外，每月對重要數據進(jìn)行備份1次，每月對系統兩節點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統一次，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理、確保正常運行。

19、每月應對服務(wù)區域配電設備接地檢查1次，每季度對重要機房配電柜及設備接地檢查1次，每季度對建筑物樓頂層的避雷針、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)和設備接地檢查1次，確保完好無(wú)損，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修復，并記錄存檔。

20、定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹閥、水箱等設備進(jìn)行檢查保養。定期開(kāi)機進(jìn)行運行檢查，確保系統各項完好，每年需由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位對公共空調系統進(jìn)行定期清洗，除塵2次，確?？諝赓|(zhì)量達標，符合衛生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護公共秩序

1、小區門(mén)衛24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人服務(wù)，其余出入口安裝門(mén)禁系統的可不設專(zhuān)職人員。但應有技防及巡視，有特殊約定8小時(shí)站崗執勤。

2、服務(wù)區域白天巡邏不少于4次，夜間巡邏不少于4次；配有安全監控設施的，確保24小時(shí)監控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應按巡邏路線(xiàn)規范巡邏，發(fā)現異常情況，即時(shí)處理，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢(xún)。

4、對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放，確保人、車(chē)、路的安全有序。

5、對進(jìn)出小區的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告對口相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，每日清運2次，確保衛生清潔無(wú)異味。

3、小區道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔1次以上；停車(chē)場(chǎng)每周沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每日拖洗2次；一層共用大廳每日拖洗3次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每周清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物2次，每月對水景池底清潔1次，目視池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物，池底無(wú)多余沉淀物，池邊無(wú)污跡。

6、每半月對假山、小品清潔1次，細致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無(wú)損傷、多余物，發(fā)現異常及時(shí)處理。

7、需要粉刷或油漆保護和裝飾的部位每年進(jìn)行1次，架空雕塑每半年擦洗1次，地面雕塑每日洗擦1次。

8、每日3次電梯轎廂清潔，每周用不銹鋼油養護1次，電梯層門(mén)每日擦洗1次。電梯門(mén)槽每周清理1次，發(fā)現異常及時(shí)處理。

9、有公共衛生間的按衛生間作業(yè)標準實(shí)施作業(yè)。

10、根據當地實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季每2月消殺1次。有專(zhuān)人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現場(chǎng)設置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養護管理

1、有專(zhuān)業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養護管理。

2、草坪成活率95%以上，生長(cháng)良好，草坪修整春季每月1次，夏秋季每2月1次，留茬高度6厘米。無(wú)明顯枯草和凈土裸露，無(wú)雜草，雜物（草坪按草坪分級進(jìn)行養護）。

3、服務(wù)區域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線(xiàn)條統一整齊，春夏季每月2次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹(shù)木應根據其品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，補栽補種保持觀(guān)賞效果，每季度全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥2次。

6、定期噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害，無(wú)明顯蛀蟲(chóng)危害，無(wú)干枯、受損枝葉、無(wú)死株。

 

二級

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項目時(shí)，對共用部位、公用設施設備認真查驗，交接驗收手續齊全，戶(hù)權界定明確。

3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家行業(yè)有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)，A4特種設備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、健康證、統計證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理，檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。報修半小時(shí)內、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有完整的報修、維修和回訪(fǎng)記錄。5天之內回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率98%，服務(wù)及時(shí)率98%，維修合格率100%。

7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。

8、按有關(guān)規定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對建立的服務(wù)信息每2月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應在2日內更新歸檔，每2月整理檔案1次。

10、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意度78%以上。

(二)房屋管理

1、對房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養護，檢查記錄和保養記錄齊全，有條件的每3～5年，組織申報一次安全鑒定。

2、根據房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計劃和住宅專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查2次小區房屋單元門(mén)，樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主管理規約（業(yè)主臨時(shí)管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。水、電、衛及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)。其余施工每3日巡查1次，有委托的可以參加驗收。

5、木門(mén)窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養或油漆1次。

6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告相關(guān)的職能部門(mén)。

7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設施，場(chǎng)地有明顯標志。

8、規范使用專(zhuān)項維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區域內的共用部位完好率在96%以上。

9、每半年對道路、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養護，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無(wú)破損松動(dòng)。

(三)共用設施設備維修養護

1、對共有設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護。

2、建立共用設施設備檔案及設備臺賬，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范。責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施維修或者更新改造工作。

5、載人電梯24小時(shí)正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、對危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對各種突發(fā)事件有應急方案。

11、每2天對娛樂(lè )設施巡視1次，每2個(gè)月對健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是對安全性能的檢查，保證其正常安全使用。

12、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫內的防火卷簾門(mén)、排污井和配電、照明等設施設備功能完好，通道暢通，消防設備器材，各類(lèi)行車(chē)、停車(chē)標識，記錄卡管理系統和車(chē)輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)應急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護保養單位的專(zhuān)業(yè)維修人員30分鐘內到達現場(chǎng)維修。

14、設施設備完好率（維保期外且有專(zhuān)項維修資金使用）在98%以上，消防設施100%。

15、每日對供水設施檢查1次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，水質(zhì)符合衛生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

17、日常對供配電、發(fā)電機組等設備進(jìn)行檢查、維護、保持設備完好，并有臨時(shí)應急用電管理措施，維修人員每天巡視檢查1次并有記錄，每季度清潔保養一次強弱電井及井內設備（專(zhuān)營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統要指派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護外，每2月對重要數據進(jìn)行備份1次，每2月對系統兩節點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，半年覆蓋系統一次，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理、確保正常運行。

19、每月應對服務(wù)區域配電設備接地檢查1次，每季度對重要機房配電柜及設備接地檢查1次，每半年對建筑物樓頂層的避雷針、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)和設備接地檢查1次，確保完好無(wú)損、發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修復，并記錄存檔。

20、定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進(jìn)行檢查保養。定期開(kāi)機進(jìn)行運行檢查，分析運行情況，確保系統各項完好。每年需由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位對公共空調系統進(jìn)行定期清洗，除塵1次，確?？諝赓|(zhì)量達標，符合衛生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護公共秩序

1、小區門(mén)衛24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人駐守，其余出入口安裝門(mén)禁系統的可不設專(zhuān)職人員值守。但應有技防和巡視有特殊約定4小時(shí)站崗執勤。

2、服務(wù)區域白天巡邏不少于3次，夜間巡邏不少于3次；配有安全監控設施的，確保實(shí)施24小時(shí)監控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應按巡邏路線(xiàn)規范巡邏，發(fā)現異常情況時(shí)，即時(shí)處理或報告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢(xún)。

4、對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放，確保人、車(chē)、路的安全有序。

5、對進(jìn)出小區的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無(wú)異味。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，桶每日清運2次，確保衛生清潔無(wú)異味。

3、小區道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔2次；停車(chē)場(chǎng)每半月沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃2次，每日拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗2次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每半月清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物1次，每月對水景池底清潔1次，水面無(wú)雜物，池底無(wú)多余沉淀物，池邊無(wú)污跡。

6、每半月對假山、小品清潔1次，細致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無(wú)損傷、多余物，如有及時(shí)報修。

7、需要粉刷或油漆保護和裝飾的部位每年進(jìn)行1次，架空雕塑每半年擦洗1次，地面雕塑每周洗擦1次。

8、每日1次電梯轎廂清潔，每周用不銹鋼油養護1次，電梯層門(mén)每日擦洗1次。電梯門(mén)槽每周清理1次，發(fā)現異常及時(shí)處理。

9、有公共衛生間的，按衛生間作業(yè)標準實(shí)施。

10、根據當地實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季每2月消殺1次。有專(zhuān)人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現場(chǎng)設置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養護管理

1、有專(zhuān)業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養護管理。

2、草坪養護按草坪分級進(jìn)行養護，草坪成活率90%以上，生長(cháng)良好，無(wú)明顯枯草和凈土裸露。

3、服務(wù)區域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線(xiàn)條統一整齊，春夏季每月1次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹(shù)木應根據其品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，補栽補種保持觀(guān)賞效果，每季度全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥2次。

6、定期噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害，無(wú)明顯蛀蟲(chóng)危害，無(wú)干枯、受損枝葉、無(wú)死株。

 

三級

(一)基本要求

1、服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接項目時(shí)，對共用部位、公用設施設備認真查驗，交接驗收手續齊全，戶(hù)權界定明確。

3、管理人員、專(zhuān)業(yè)操作人員按照國家行業(yè)有關(guān)規定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)、從業(yè)人員崗位證書(shū)，A4特種設備作業(yè)人員證、建筑物消防員資格證、電工操作證、健康證、統計證。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理，檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統一著(zhù)裝、佩戴標志，行為規范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、設有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話(huà)。報修1小時(shí)內、突發(fā)事件除外，其他維修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，有完整的報修、維修和回訪(fǎng)記錄。一周之內回訪(fǎng)，回訪(fǎng)率95%，服務(wù)及時(shí)率95%，維修合格率100%。

7、根據業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目與收費價(jià)目。

8、按有關(guān)規定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況（包干制除外）。

9、對建立的服務(wù)信息每3月進(jìn)行更新1次，資料室存放檔案資料發(fā)生變化應在3日內更新歸檔，每3月整理檔案1次。

10、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿(mǎn)意度74%以上。

(二)房屋管理

1、對房屋共用部位使用安全進(jìn)行日常管理和維修養護，檢查記錄和保養記錄齊全，有條件每3～6年組織申報一次安全鑒定。

2、根據房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用情況，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修及更新、改造范圍的，及時(shí)編制維修計劃和住宅專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施。

3、每日巡查1次小區房屋單元門(mén)，樓梯通道以及其他共用部位的門(mén)窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規定和業(yè)主管理規約（業(yè)主臨時(shí)管理規約）要求，建立完善的住在裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。水、電、衛及隱蔽工程施工時(shí)每日巡查1次裝修施工現場(chǎng)。其余施工每4日巡查1次，有委托的可以參加驗收。

5、木門(mén)窗、封檐板、木柵欄等每2年檢查保養或油飾1次，鐵藝欄桿等每2年檢查保養或油漆1次。

6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報告業(yè)主委員會(huì )和相關(guān)的職能部門(mén)。

7、小區主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設施，場(chǎng)地有明顯標志。

8、規范使用專(zhuān)項維修資金，確保物業(yè)服務(wù)區域內的共用部位完好率在95%以上。

9、每半年對道路、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行1次全面維修養護，保持道路暢通、平坦，排水暢通，路面、路牙、地磚無(wú)破損松動(dòng)。

(三)共用設施設備維修養護

1、對共有設施設備進(jìn)行日常管理和維修養護。

2、建立共用設施設備檔案（設備臺賬），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

3、設施設備標志齊全、規范。操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。

4、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計劃和住房專(zhuān)項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出報告與建議，根據業(yè)主大會(huì )的決定，受托后組織實(shí)施維修或者更新改造工作。

5、載人電梯24小時(shí)正常運行。

6、消防設施設備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通。

7、設備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

8、小區道路平整，主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標志齊全、規范。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、危及人身安全的設施設備有明顯警示標志；對各種突發(fā)事件有應急方案。

11、每3天對娛樂(lè )設施巡視1次，每3個(gè)月對健身活動(dòng)器材進(jìn)行巡查，特別是安全性能檢查，保證其正常安全使用。

12、停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫內的防火卷簾門(mén)、排污井和配電、照明等設施設備功能完好，通道暢通，消防設備器材，各類(lèi)行車(chē)、停車(chē)標識，記錄卡管理系統和車(chē)輛進(jìn)出記錄保存完好。

13、發(fā)生電梯困人或者其它重大突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)管理人員應在15分鐘內到達現場(chǎng)應急處理；電梯發(fā)生故障，電梯維護保養單位的專(zhuān)業(yè)維修人員30分鐘內到達現場(chǎng)維修。

14、設施設備完好率（維保期外且有專(zhuān)項維修資金使用）在95%以上，消防設施100%。

15、每日對供水設施至少檢查1次，每季度對水泵潤滑部位加注潤滑油，每年對泵房、管道等設備進(jìn)行除銹、油漆，每年保養水泵，二次供水水箱每年清洗消毒2次，水質(zhì)符合衛生要求，保證二次供水正常，泵房清潔。

16、下水管道、水溝、集水井、污水池、化糞池、地漏無(wú)堵塞、無(wú)淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全提示標識齊全，安裝牢固。

17、日常對供配電、發(fā)電機組等設備進(jìn)行檢查、維護、保持設備完好，并有臨時(shí)應急用電管理措施，維修人員每2天巡視檢查1次并有記錄，每季度清潔保養一次強弱電井及井內設備，（專(zhuān)營(yíng)公司部分除外）。

18、樓宇智能控制系統要指派專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員操作，除日常維護外，每3月對重要數據進(jìn)行備份1次，每3月對系統兩節點(diǎn)進(jìn)行檢查1次，一年覆蓋系統50%，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理、確保正常運行。

19、每月應對服務(wù)區域配電設備接地檢查1次，每季度對重要機房配電柜及設備接地檢查1次，每半年對建筑物樓頂層的避雷針、避雷線(xiàn)、避雷網(wǎng)和設備接地檢查1次，確保完好無(wú)損，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)修復，并記錄存檔。

20、定期對空調系統主機、水泵、電機、管道、膨脹水箱等設備進(jìn)行檢查保養。定期開(kāi)機進(jìn)行運行檢查，分析運行情況，確保系統各項完好，每年需由具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位對公共空調系統進(jìn)行定期清洗，確?？諝赓|(zhì)量達標，符合衛生安全的要求，維保有記錄。

(四)協(xié)助維護公共秩序

1、小區門(mén)衛24小時(shí)服務(wù)，主入口24小時(shí)有人值守。有安裝門(mén)禁系統的可不設專(zhuān)職人員值守，但應有技防和巡視，有特殊約定2小時(shí)站崗執勤。

2、服務(wù)區域白天巡邏不少于3次，夜間巡邏不少于3次；配有安全監控設施的，確保實(shí)施24小時(shí)監控，有特殊約定的除外。

3、巡邏人員應按巡邏路線(xiàn)規范巡邏，發(fā)現異常情況時(shí)，即時(shí)處理或報告，注意處理不安全的隱患，并接受業(yè)主或物業(yè)使用人的求助和咨詢(xún)。

4、對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施證、卡管理，引導車(chē)輛有序通行、停放，確保人、車(chē)、路的安全有序。

5、對進(jìn)出小區的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理制度。

6、對火災、治安、公共衛生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報告相關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應措施。

(五)保潔服務(wù)

1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。保持垃圾桶清潔。

2、合理設置果殼箱或者垃圾桶、池、屋，每日清洗1次，桶每日清運2次，確保衛生清潔無(wú)異味。

3、小區道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃保潔1次；停車(chē)場(chǎng)每月沖洗1次，電梯廳、樓道每日清掃1次，拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每2日擦洗1次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每2月清潔1次。及時(shí)清除道路積水、積雪。

4、共用雨污水管道每季度疏通1次；雨污水井每月檢查1次；視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現異常及時(shí)清掏。

5、每日打撈水面、水景漂浮物1次，每2月對水景池底清潔1次，目視池底清澈見(jiàn)底，水面無(wú)雜物，池底無(wú)多余沉淀物，池邊無(wú)污跡。

6、每月對假山、小品清潔1次，細致、全面檢查1次，主要檢查山石之間是否牢固，有無(wú)損傷、多余物，如有及時(shí)報修。

7、需要粉刷或油漆保護和裝飾的部位每2年進(jìn)行1次，架空雕塑每年擦洗1次，地面雕塑每月洗擦1次。

8、每日1次電梯轎廂清潔，每月用不銹鋼油養護1次，電梯層門(mén)每日擦洗1次。電梯門(mén)槽每半月清理1次，發(fā)現異常及時(shí)處理。

9、設有公共衛生間的按衛生間作業(yè)標準實(shí)施。

10、根據當地實(shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲(chóng)除害。春秋季每月消殺1次，夏季每周消殺1次，冬季消殺1次。有專(zhuān)人進(jìn)行消殺操作，每次作業(yè)前應向業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)出告知，并在作業(yè)現場(chǎng)設置安全警示牌，確保人員安全。

(六)綠化養護管理

1、有專(zhuān)業(yè)的綠化人員實(shí)施綠化養護管理。

2、草坪按草坪分級進(jìn)行養護，草坪成活率在85%以上，生長(cháng)良好，無(wú)枯草和凈土裸露。

3、服務(wù)區域的道路綠籬、綠帶植物修剪棱角、線(xiàn)條統一整齊，春夏季每月1次，秋季1次。

4、花卉，綠籬、樹(shù)木應根據其品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，補栽補種，保持觀(guān)賞效果，每半年全面整形修剪1次。

5、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。每年施肥1次。

6、定期噴灑藥物，預防病蟲(chóng)害，無(wú)明顯蛀蟲(chóng)危害。