貴州省物業(yè)管理條例

（2010年9月17日貴州省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十八次會(huì )議通過(guò))
第一章 總則
　　第一條　為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)
和其他管理人的合法權益,改善人居環(huán)境,促進(jìn)社會(huì )和諧,根據《中華人民共和國
物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規的規定,結合本省實(shí)際,制定本條例
。
　　第二條　本省行政區域內的物業(yè)管理及相關(guān)監督管理活動(dòng)適用本條例。
　　本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人對房屋及
其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域內的環(huán)
境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
　　第三條　物業(yè)管理活動(dòng)遵循權利與義務(wù)相一致,業(yè)主自治與政府指導和監
管相結合的原則。
　　第四條　業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理,也可
以自行管理。
　　鼓勵業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)化、社會(huì )化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
　　第五條　省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)管理活
動(dòng)的監督管理工作。
　　縣級以上人民政府房屋行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的
監督管理工作。
　　規劃、國土資源、工商、價(jià)格、城管、環(huán)保、公安、民政等有關(guān)部門(mén),按
照各自職責,負責物業(yè)管理的有關(guān)監督管理工作。
　　第六條　街道辦事處、鄉鎮人民政府會(huì )同縣級房屋行政主管部門(mén)指導本
轄區內的業(yè)主依法設立業(yè)主大會(huì )和選舉業(yè)主委員會(huì ),督促業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員
會(huì )依法履行職責,依法調解物業(yè)管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理與社區建設的關(guān)系。
　　居(村)民委員會(huì )協(xié)助街道辦事處、鄉鎮人民政府開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。
　　第七條　物業(yè)管理協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律,規范行業(yè)行為,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企
業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營(yíng)、誠信服務(wù),推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 物業(yè)管理區域及相關(guān)配置
　　第八條　物業(yè)管理區域的劃分應當有利于實(shí)施物業(yè)管理,以建設用地規劃
許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍為基礎,并綜合考慮共用設備設施、建筑物規模、業(yè)
主人數、社區布局、自然界線(xiàn)等因素。
　　物業(yè)的配套設備設施是共用的,應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設備
設施能夠分割獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
　　第九條　建設單位向規劃行政主管部門(mén)申請建設工程規劃許可證時(shí),應當
同時(shí)向建設項目所在地縣級房屋行政主管部門(mén)提出物業(yè)管理區域劃分申請。
規劃行政主管部門(mén)在審查批準建設項目規劃設計方案時(shí),應當考慮實(shí)施物業(yè)管
理的需要,并征求房屋行政主管部門(mén)關(guān)于物業(yè)管理區域劃分的意見(jiàn),房屋行政主
管部門(mén)應當在5日內予以回復。
　　縣級房屋行政主管部門(mén)應當根據規劃行政主管部門(mén)審查批準的建設項目
規劃設計方案,及時(shí)向建設單位出具物業(yè)管理區域劃分決定,并書(shū)面告知建設項
目所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府。
　　建設單位應當將物業(yè)管理區域劃分決定的內容在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示。
　　第十條　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),尚未實(shí)施物業(yè)管理的,需要劃分區域
實(shí)施物業(yè)管理時(shí),由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門(mén)在街道辦事處、鄉鎮人
民政府的配合下,征求業(yè)主、居(村)民委員會(huì )的意見(jiàn),劃分物業(yè)管理區域并在相
應區域內公告。
　　已實(shí)施物業(yè)管理且業(yè)主對管理范圍沒(méi)有異議的,物業(yè)所在地縣級房屋行政
主管部門(mén)可以將現有管理范圍直接確認為一個(gè)物業(yè)管理區域。
　　第十一條　縣級房屋行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)管理區域檔案。
　　物業(yè)管理區域檔案應當載明物業(yè)管理區域的地理位置、四至界限、建筑
物總面積、專(zhuān)有部分數量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要
載明的事項。
　　第十二條　物業(yè)管理區域劃分后不得擅自變更。
　　根據物業(yè)管理的需要確需變更物業(yè)管理區域的,獲得銷(xiāo)售許可之前的建設
單位或者專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主可
以向物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門(mén)提出變更申請。
　　房屋行政主管部門(mén)應當自收到申請之日起30日內作出決定。決定予以變
更的,對新建物業(yè)項目應當撤銷(xiāo)原物業(yè)管理區域劃分決定,向建設單位重新作出
物業(yè)管理區域劃分決定；對已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè)應當在相應區域進(jìn)行
變更公告。決定不予變更的,應當向申請人書(shū)面說(shuō)明理由。
　　第十三條　建設單位應當以物業(yè)管理區域為單位按照下列要求無(wú)償配置
物業(yè)服務(wù)用房:
　　(一)房屋建筑總面積不足10萬(wàn)平方米的,物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面
積3‰的比例配置,較低不得低于90平方米；房屋建筑總面積在10萬(wàn)平方米以
上的,物業(yè)服務(wù)用房的配置以300平方米為起點(diǎn),超過(guò)10萬(wàn)平方米的部分,按照超
過(guò)部分建筑面積2‰的比例增加配置,超過(guò)50萬(wàn)平方米的部分,按照超過(guò)部分建
筑面積1‰的比例增加配置。
　　(二)應當為地面以上能夠計算建筑面積的房屋,具備供水、供電設施及其
他基本使用條件,能直接投入使用。
　　規劃行政主管部門(mén)在審查批準建設項目規劃設計方案時(shí),應當按照前款規
定明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。建設單位應當將物業(yè)服務(wù)用房的位置和
面積在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示。
　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑,物業(yè)管理區域內房屋建筑總
面積不足10萬(wàn)平方米的,不得低于15平方米；房屋建筑總面積在10萬(wàn)平方米以
上的,不得低于60平方米。
　　第十四條　物業(yè)管理區域內車(chē)位、車(chē)庫的配置,不得低于規劃行政主管部
門(mén)規定的車(chē)位、車(chē)庫與房屋套數(含商鋪間數)之間的較低配置比例。
　　已經(jīng)建成并交付使用的物業(yè),物業(yè)管理區域條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,可
以按照規劃行政主管部門(mén)審查批準的方案建設車(chē)位、車(chē)庫,滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
　　第十五條　物業(yè)管理區域內分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外的供水、供
電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備,由相應的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單
位負責設計和建設,并與建設項目同步施工、同步竣工。建設單位應當配合專(zhuān)
業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工,并承擔相關(guān)土建工程的配套建設。
　　本條例施行前建設的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備,業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單
位的,專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當接收。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
　　第十六條　依法登記取得房屋所有權的人為業(yè)主。
　　通過(guò)訴訟、仲裁取得房屋所有權的,生效法律文書(shū)所確認的所有權人為業(yè)
主；繼承或者受遺贈取得房屋所有權的,自繼承或者受遺贈開(kāi)始時(shí),繼承人、受
遺贈人為業(yè)主；合法建造的房屋,房屋的建造人為業(yè)主。
　　基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷安置等已經(jīng)合法占有房屋,但尚未依法登記取得房
屋所有權的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權利,并承擔相應義務(wù)。
　　第十七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:
　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供的
服務(wù)；
　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理形式以及有關(guān)事項提出建議；
　　(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
　　(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使表決權；
　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員,并享有被選舉權；
　　(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作；
　　(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；
　　(八)對共有部分的使用、維護等情況享有知情權和監督權；
　　(九)監督專(zhuān)項維修資金的管理和使用；
　　(十)法律、法規規定的其他權利。
　　第十八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應當履行下列義務(wù):
　　(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；
　　(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共有部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維
護等方面的規章制度；
　　(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
　　(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金；
　　(五)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費；
　　(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
　　業(yè)主不得以放棄權利為由不履行義務(wù)。
　　第十九條　物業(yè)的承租人、借用人等物業(yè)使用人,根據法律、法規、管理
規約、業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )依法作出的決定,以及其與業(yè)主的約定,享有相
應權利,承擔相應義務(wù)。
　　第二十條　物業(yè)管理區域內的業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì ),選舉業(yè)主委員會(huì )。
未設立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
　　業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主組成,代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)
管理活動(dòng)中的合法權益。
　　一個(gè)物業(yè)管理區域內只能設立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
　　第二十一條　物業(yè)管理區域內,符合下列條件之一的,可以召開(kāi)首次業(yè)主大
會(huì )會(huì )議:
　　(一)交付使用的房屋專(zhuān)有部分面積達到建筑物總面積50%以上；
　　(二)交付使用的房屋套數達到總套數50%以上；
　　(三)首套房屋交付使用已滿(mǎn)兩年且交付使用的房屋套數達到總套數25%以
上；
　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內依法解除合同或者前期物業(yè)
服務(wù)合同期限即將屆滿(mǎn)。
　　建設單位應當自前款第一項至第三項規定的條件具備之日起30日內將房
屋交付使用情況書(shū)面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府和縣級房屋
行政主管部門(mén),街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收到報告之日起10日內在物
業(yè)管理區域內予以公告。
　　第二十二條　符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件,業(yè)主書(shū)面申請街道辦事處
、鄉鎮人民政府組成業(yè)主大會(huì )籌備組的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自收
到申請之日起60日內,會(huì )同縣級房屋行政主管部門(mén)負責組織、指導成立首次業(yè)
主大會(huì )籌備組。業(yè)主大會(huì )籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或
者鄉鎮人民政府代表、居(村)民委員會(huì )代表等組成,人數應為7人以上單數,其中
業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2,籌備組組長(cháng)由街道辦事處或者
鄉鎮人民政府代表?yè)巍?br /> 　　籌備組成員名單及基本情況應當自確定之日起3日內在物業(yè)管理區域內公
示。
　　第二十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組開(kāi)展工作,向業(yè)主大
會(huì )籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。
　　建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得妨礙業(yè)主大會(huì )籌備組開(kāi)展工作。
　　第二十四條　業(yè)主大會(huì )籌備組負責首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的下列籌備工
作:
　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、內容和形式；
　　(二)擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；
　　(三)確認業(yè)主身份、業(yè)主人數和業(yè)主專(zhuān)有部分面積；
　　(四)擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法草案,提出候選人建議名單；　
　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則；
　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
　　前款規定內容,籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在
物業(yè)管理區域內公示。業(yè)主對業(yè)主身份、專(zhuān)有部分面積提出異議的,籌備組應
當予以復核并告知異議人復核結果。
　　第二十五條　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自組成之日起3個(gè)月內組織召開(kāi)首次業(yè)
主大會(huì )會(huì )議。
　　首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議議程應當首先表決業(yè)主大會(huì )議事規則,會(huì )議按照表決通
過(guò)的業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。
　　業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議有效召開(kāi)之日起設立。
　　第二十六條　業(yè)主大會(huì )決定下列事項,需要辦理相關(guān)手續的,由業(yè)主委員會(huì )
依法辦理:
　　(一)制定和修改管理規約及業(yè)主大會(huì )議事規則；
　　(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
　　(三)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會(huì )成員的工作補貼；
　　(四)實(shí)施委托管理或者自行管理；
　　(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
　　(六)籌集和使用專(zhuān)項維修資金；
　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　(八)改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)、處分共有部分；
　　(九)業(yè)主大會(huì )依法決定或者管理規約依法確定應當由業(yè)主共同決定的事項。
　　決定前款第六項和第七項規定的事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3
以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部
分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
　　第二十七條　物業(yè)管理區域內,幢、單元等特定范圍內的業(yè)主,在不損害該
特定范圍之外其他業(yè)主合法權益的前提下,根據管理規約的約定可以共同決定
下列事項:
　　(一)對該范圍內的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造；
　　(二)就該范圍內的共有部分籌集和依法使用住宅專(zhuān)項維修資金。
　　特定范圍內的業(yè)主決定前款規定的事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占所在幢、單元
等特定范圍建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。
　　第二十八條　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同
利益,業(yè)主應當履行的義務(wù),違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
　　制定管理規約,應當尊重社會(huì )公德,不得違反法律、法規的規定和損害社會(huì )
公共利益。
　　管理規約對全體業(yè)主具有約束力。
　　第二十九條　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序
、業(yè)主委員會(huì )的組成、成員任期等事項作出約定,并可以約定業(yè)主委員會(huì )候補
成員的設立、缺席業(yè)主表決權計算規則等事項。
　　第三十條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
　　業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定召開(kāi)。
　　有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議:
　　(一)經(jīng)占總人數20%以上的業(yè)主提議；
(二)業(yè)主委員會(huì )成員缺員需要補選的；
　　(三)業(yè)主委員會(huì )決定集體辭職,需要重新選舉業(yè)主委員會(huì )的；
　　(四)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前,需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理
人,或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的；
　　(五)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
　　(六)法律、法規、管理規約及業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
　　業(yè)主委員會(huì )不按照第二款、第三款規定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,街道辦
事處、鄉鎮人民政府應當責令業(yè)主委員會(huì )限期組織召開(kāi)；業(yè)主委員會(huì )逾期仍
不組織召開(kāi)的,業(yè)主可以請求街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開(kāi),街道辦事處
、鄉鎮人民政府應當在接到請求之日起30日內組織召開(kāi)。
　　第三十一條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)以及業(yè)主
大會(huì )議事規則約定的其他形式召開(kāi),但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑
物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
　　采用書(shū)面形式征求意見(jiàn)的,業(yè)主委員會(huì )應當將征求意見(jiàn)書(shū)送達業(yè)主,涉及表
決事項的,征求意見(jiàn)書(shū)應當載明表決事項,由業(yè)主簽收并按照業(yè)主大會(huì )議事規則
的約定行使表決權。不能送達的,可以將征求意見(jiàn)書(shū)的內容在物業(yè)管理區域內
便于業(yè)主知曉的顯著(zhù)位置進(jìn)行公示,由業(yè)主在公示期限內到公示指示地點(diǎn)行使
表決權。書(shū)面征求意見(jiàn)的結果應當在物業(yè)管理區域內便于業(yè)主知曉的顯著(zhù)位
置公示,公示期限不得低于7日,業(yè)主有權查閱相關(guān)資料。
　　業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議的,應當出具委托書(shū),載明委托事項、委托
權限及期限。
　　第三十二條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,業(yè)主委員會(huì )應當在召開(kāi)15日前將會(huì )議的
時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程等內容在物業(yè)管理區域內便于業(yè)主知曉的顯
著(zhù)位置公示。
　　發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)臨時(shí)會(huì )議的,可以根據實(shí)際情況在7日
內公示、召開(kāi)。
　　第三十三條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議采用記名投票方式表決,但業(yè)主大會(huì )議事規則
另有約定的除外。
　　任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者委托書(shū)。業(yè)主委員會(huì )
應當妥善保管選票、表決票和委托書(shū),以備查詢(xún)。
　　第三十四條　業(yè)主大會(huì )議事規則可以約定,業(yè)主大會(huì )會(huì )議經(jīng)有效召開(kāi),與會(huì )
業(yè)主就會(huì )議事項形成多數決議但未達到本條例第二十六條第二款規定的,由缺
席業(yè)主補充表決,經(jīng)補充表決仍未達到要求的,較終缺席業(yè)主的人數和相應的專(zhuān)
有部分面積直接計入行使表決權的業(yè)主多數人數和多數面積之內。
　　第三十五條　業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )決定的事項,依法履行下列職責:
　　(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理實(shí)施情況；
　　(二)業(yè)主大會(huì )決定委托管理時(shí),代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　　(三)收集和了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)合
同的履行；
　　(四)監督管理規約的實(shí)施；
　　(五)調解物業(yè)使用和維護中的糾紛；
　　(六)法律、法規以及業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
　　第三十六條　業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件:
　　(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主,業(yè)主為單位的,應當
為單位授權的自然人代表；
　　(二)遵守法律、法規和管理規約；
　　(三)熱心公益事業(yè),責任心強,具有較強公信力和組織能力；
　　(四)具有與履行職責相適應的工作時(shí)間；
　　(五)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區域內從事物業(yè)服務(wù)；
　　(六)管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他條件。
　　符合前款第二項至第六項規定的條件,合法使用業(yè)主房屋并具有完全民事
行為能力的業(yè)主直系親屬、與業(yè)主共同生活的監護人,是否可以當選為業(yè)主委
員會(huì )成員,由管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則約定。
　　業(yè)主大會(huì )議事規則約定設立業(yè)主委員會(huì )候補成員的,候補成員的資格條件
適用本條規定。
第三十七條　業(yè)主委員會(huì )成員應當遵守法律、法規、管理規約和業(yè)主大會(huì )議
事規則,不得有下列行為:
　　(一)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；
　　(二)非法索取、收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人及有利害關(guān)
系業(yè)主提供的利益或者報酬；
　　(三)利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人減免物業(yè)服務(wù)費；
　　(四)其他有損業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
　　第三十八條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員
會(huì )會(huì )議,按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定在業(yè)主委員會(huì )成員中選舉主任、副主任,
明確業(yè)主委員會(huì )成員職責。
　　第三十九條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,將業(yè)主大會(huì )成立
情況、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則以及業(yè)主委員會(huì )成員、候補成員基本情
況等材料向物業(yè)所在地房屋行政主管部門(mén)備案。房屋行政主管部門(mén)應當將備
案情況及時(shí)書(shū)面告知相關(guān)街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
　　物業(yè)所在地房屋行政主管部門(mén)應當自收到前款規定材料之日起10日內向
業(yè)主委員會(huì )出具備案證明。
　　備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的,應當重新備案。
　　第四十條　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的約定定期召開(kāi)
。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會(huì )成員提議或者業(yè)主委員會(huì )主任認為有必要的,應當及時(shí)
召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )會(huì )議。
　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )主任召集并主持,業(yè)主委員會(huì )主任因故不能
召集或者主持會(huì )議的,可以委托業(yè)主委員會(huì )副主任召集或者主持。
　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有過(guò)半數的成員出席方可舉行,作出決議必須經(jīng)全體
成員過(guò)半數以上同意。業(yè)主委員會(huì )候補成員列席業(yè)主委員會(huì )會(huì )議,不具有表決
權。業(yè)主委員會(huì )應當自作出決定之日起3日內,將決定內容在物業(yè)管理區域內公
示。
　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料,并有權向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn),業(yè)主委
員會(huì )應當予以答復。
　　第四十一條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的有關(guān)物業(yè)管理的決定,對全體
業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的,物業(yè)所在地街道辦
事處、鄉鎮人民政府或者縣級房屋行政主管部門(mén),應當責令改正或者撤銷(xiāo),并通
告全體業(yè)主。
　　業(yè)主認為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害其合法權益的,可以請求
人民法院予以撤銷(xiāo)。但在人民法院作出生效判決之前,不影響業(yè)主大會(huì )、業(yè)主
委員會(huì )決定的約束力。
第四十二條　業(yè)主委員會(huì )成員因物業(yè)轉讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、
被判處刑罰、死亡、失蹤的,其成員資格自行終止。
　　業(yè)主委員會(huì )成員任職期間,出現管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則約定的資格
終止情形的,按照管理規約或者業(yè)主大會(huì )議事規則的約定終止其成員資格?！?br /> 　　資格終止的業(yè)主委員會(huì )成員應當自終止之日起3日內將其保管的財物、檔
案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會(huì )。拒不移交的,其他業(yè)主委員會(huì )成員可以
請求物業(yè)所在地公安機關(guān)協(xié)助移交。
　　第四十三條　業(yè)主委員會(huì )因成員資格終止等原因缺員,有候補成員的,由候
補成員按照當選票數依次遞補。經(jīng)候補成員遞補后仍低于業(yè)主大會(huì )議事規則
約定組成人數的,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議補選。
　　業(yè)主委員會(huì )成員決定集體辭職的,應當在辭職30日前召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議重
新選舉業(yè)主委員會(huì )。
　　第四十四條　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前,應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行業(yè)
主委員會(huì )的換屆選舉；逾期未換屆選舉的,適用本條例第三十條第四款的規定
。
　　原業(yè)主委員會(huì )應當在其任期屆滿(mǎn)之日起10日內,將其保管的財物、檔案資
料、印章等物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì ),并做好交接手續。
　　第四十五條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )需要刻制印章的,應當持本條例第三
十九條規定的備案證明按照國家有關(guān)規定到公安機關(guān)批準的單位刻制。
　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )印章應當按照法律、法規、管理規約、業(yè)主大會(huì )
議事規則的規定使用。
　　第四十六條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合有關(guān)管理部門(mén),與居(村)民
委員會(huì )相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )管理工作。
　　在物業(yè)管理區域內,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合所在地的居(村)
民委員會(huì )依法履行自治管理職責,支持居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作。
　　第四十七條　因物業(yè)管理區域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會(huì )解散的,在解
散前,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府
會(huì )同房屋行政主管部門(mén)的指導監督下進(jìn)行財產(chǎn)清算。
　　第四十八條　業(yè)主大會(huì )籌備組、業(yè)主委員會(huì )及其成員、建設單位、物業(yè)
服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等應當保守業(yè)主秘密,不得披露業(yè)主信息或者將業(yè)主
信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),法律、法規另有規定的除外。
第四章 前期物業(yè)管理
　　第四十九條　包含住宅物業(yè)的建設項目,建設單位應當通過(guò)招投標方式選
聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于預售項目,建設單位應當在申請商品房
預售許可之前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；對于現售項目,建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)售前
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　一個(gè)物業(yè)管理區域應當作為一個(gè)整體進(jìn)行招投標。
　　投標人不足3人或者房屋建筑總面積在3萬(wàn)平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地縣
級房屋行政主管部門(mén)批準,建設單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　通過(guò)招投標或者協(xié)議方式未能選聘到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級
房屋行政主管部門(mén)同意,可以由建設單位實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)。
　　鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設項目通過(guò)招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物
業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第五十條　建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同,
并于合同訂立之日起15日內報物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門(mén)和街道辦事
處或者鄉鎮人民政府備案。
　　推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
　　第五十一條　建設單位應當在房屋銷(xiāo)售之前擬訂臨時(shí)管理規約,報物業(yè)所
在地縣級房屋行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉鎮人民政府備案。臨時(shí)管理
規約不得侵害房屋買(mǎi)受人的合法權益。
　　推行臨時(shí)管理規約示范文本。
　　首次業(yè)主大會(huì )通過(guò)管理規約后,臨時(shí)管理規約失效。
　　第五十二條　建設單位應當在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)公示臨時(shí)管理規約和前期物
業(yè)服務(wù)合同,并向房屋買(mǎi)受人說(shuō)明。
　　房屋買(mǎi)受人應當遵守臨時(shí)管理規約,履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
　　第五十三條　保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià),具體辦法由
省人民政府價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制定。
　　第五十四條　前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付使用之前發(fā)生的物
業(yè)服務(wù)費,由建設單位承擔。房屋交付給買(mǎi)受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止
之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費,由買(mǎi)受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費
標準承擔。
　　房屋達到交付條件,買(mǎi)受人遲延接受房屋交付的,前款規定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生
的開(kāi)始日期自建設單位催告房屋買(mǎi)受人接受交付的期限結束次日起算。
　　建設單位與房屋買(mǎi)受人約定減免物業(yè)服務(wù)費的,減免部分由建設單位承擔 。
　　第五十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同期限內,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì )成立前
依法行使合同解除權的,應當書(shū)面報告物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門(mén)和街
道辦事處、鄉鎮人民政府,并在物業(yè)管理區域內公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自公
示之日起給業(yè)主3個(gè)月的準備時(shí)間,但業(yè)主同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前退出物業(yè)管理
區域的除外。
　　在前款規定的準備時(shí)間內,當事人應當繼續履行合同。
　　第五十六條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限尚未屆滿(mǎn)或者未約定期限的,
業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí),其權
利義務(wù)終止。
　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時(shí),應當與建設單位共
同對建筑物及配套的設備設施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗,查驗記錄由雙方簽字確認。

　　建設單位在辦理物業(yè)管理交接手續時(shí),應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
　　(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工
程竣工圖等竣工驗收資料；
　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
　　(四)建筑物及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地清單；
　　(五)物業(yè)管理所必需的其他資料。
　　第五十八條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主委員會(huì )
移交物業(yè)管理用房、場(chǎng)地、設施設備、物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資
料以及本條例第五十七條第二款規定的資料。
　　第五十九條　本章未規定事項,適用本條例第五章委托管理的相關(guān)規定。
第五章 業(yè)主委托管理與自行管理
　　第六十條　業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物業(yè)服
務(wù)的,由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書(shū)面形式訂立
物業(yè)服務(wù)合同。
　　業(yè)主委員會(huì )依法與業(yè)主共同選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人訂立的
物業(yè)服務(wù)合同,對全體業(yè)主具有約束力。
　　第六十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)服
務(wù)活動(dòng)。
　　其他管理人應當在其經(jīng)營(yíng)范圍內從事保潔、綠化、秩序維護、設備維護
等物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。依法需要取得資質(zhì)許可的,應當具有相應資質(zhì)。
　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定,取得職業(yè)資格證書(shū)。
　　省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng),應當到省人民政府住房和
城鄉建設行政主管部門(mén)辦理資質(zhì)核驗備案手續。省人民政府住房和城鄉建設
行政主管部門(mén)應當自受理之日起3日內完成核驗備案手續。
　　房屋行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督檢查,加強對物業(yè)服務(wù)
項目的動(dòng)態(tài)管理,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
　　第六十二條　物業(yè)服務(wù)合同的主要內容包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量、
服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責任、專(zhuān)項維修資金的管理和使用
等事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細
則,屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。
　　物業(yè)服務(wù)項目包括保安服務(wù)的,應當在物業(yè)服務(wù)合同中就保安服務(wù)的服務(wù)
內容、服務(wù)質(zhì)量、責任區分、違約責任等作出明確約定。
　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量可以參照有關(guān)行政主管部門(mén)或者行業(yè)組織制定的服務(wù)質(zhì)量
標準體系約定。
　　物業(yè)服務(wù)費的具體計費方式和標準由業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)
企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當于物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起15日內,將
合同在物業(yè)管理區域內公示。
　　第六十三條　物業(yè)服務(wù)合同訂立后,業(yè)主委員會(huì )應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者
其他管理人辦理物業(yè)交接手續,交接記錄由各方簽字確認。
　　業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人移交本條例第五十八條
規定的資料。
　　第六十四條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當自
合同終止之日起15日內退出物業(yè)管理區域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人繼續
提供服務(wù)的,業(yè)主可以不支付該期間物業(yè)服務(wù)費,符合本條例第七十二條第三款
規定的除外。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區域時(shí),應當根據本條例第五
十八條的規定與業(yè)主委員會(huì )辦理移交。
　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì )選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當協(xié)助做好交接工作。
　　第六十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以根據業(yè)主的委托提供物
業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目,具體服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、違約
責任等內容由當事人另行約定。
　　第六十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約
定、法律、法規的規定以及相關(guān)行業(yè)規范的要求履行維修、養護、管理和維
護義務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同約定擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者
重復收費。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法
規的義務(wù),導致業(yè)主人身、財產(chǎn)權益受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

　　第六十七條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)
服務(wù)企業(yè)或者其他管理人已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)的,業(yè)主不
得以未享受物業(yè)服務(wù)或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交。
　　對未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì )應當督促
其交納,經(jīng)督促仍未交納的,業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人可以在
物業(yè)管理區域內公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人可以依法請求支付。
　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定。物業(yè)
使用人不履行交費義務(wù)的,業(yè)主承擔連帶交納責任。業(yè)主轉讓房屋所有權時(shí),應
當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人結清物業(yè)服務(wù)費。
　　物業(yè)管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交付給買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服
務(wù)費由建設單位交納。
　　第六十八條　業(yè)主不得違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規、管理規約,實(shí)
施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為。
　　第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)
轉委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區域內的全部物業(yè)服務(wù)事項一并委托給
他人。
　　其他管理人不得將其專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)事項轉委托他人。
　　第七十條　物業(yè)服務(wù)合同期限內,未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,業(yè)主委員會(huì )不得與物
業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人變更物業(yè)服務(wù)合同的主要內容。
　　經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意變更合同的,應當根據本條例第六十二條第五款的規定進(jìn)
行公示。
　　第七十一條　物業(yè)服務(wù)合同期限內,當事人一方依法行使合同解除權的,應
當以書(shū)面形式告知對方,并應當自告知之日起給對方3個(gè)月的準備時(shí)間,但雙方
當事人就準備時(shí)間另有約定的除外。
　　雙方當事人應當在前款規定的準備時(shí)間內繼續履行合同。
　　第七十二條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)
主大會(huì ),作出續聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定,并將決定
書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。業(yè)主大會(huì )決定續聘的,業(yè)主委員會(huì )應
當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)1個(gè)月前與同意接受續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他
管理人重新訂立物業(yè)服務(wù)合同。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人決定不再接受續聘的,應當在物業(yè)服務(wù)合同
期限屆滿(mǎn)3個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )；沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )的,應當在合同期限屆
滿(mǎn)3個(gè)月前在物業(yè)管理區域內公示。
　　物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿(mǎn),業(yè)主大會(huì )沒(méi)有作出續聘或者另行選聘決定,也
沒(méi)有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人退出物業(yè)管理區域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者
其他管理人按照原合同繼續提供服務(wù)的,原合同權利義務(wù)延續。合同權利義務(wù)
延續期間,當事人可以根據本條例第七十一條的規定解除物業(yè)服務(wù)合同。
第七十三條　供水、供電、供氣、供熱等單位不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收
有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托代為收取有關(guān)
費用的,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用,但可以與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位約定收取報
酬。
　　第七十四條　物業(yè)管理區域內發(fā)生違反治安、消防、規劃、環(huán)保、物業(yè)
裝飾裝修和使用等方面法律、法規的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止,并及時(shí)向有
關(guān)部門(mén)報告。
　　有關(guān)行政管理部門(mén)在物業(yè)管理區域內查處違法行為的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當
協(xié)助和配合。
　　第七十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。
發(fā)生突發(fā)性自然災害、公共衛生事件、火災和供水、供電、供氣等安全事故
時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí),應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位
報告,并協(xié)助做好救助工作。
　　第七十六條　業(yè)主共同決定對物業(yè)實(shí)施自行管理的,應當就管理事項、管
理實(shí)施方式、管理責任的承擔、人員雇傭等事項共同作出約定。
　　第七十七條　自行管理可以采取由業(yè)主直接執行管理事務(wù)、選舉業(yè)主委
員會(huì )或者成立其他管理機構統一執行管理事務(wù)以及業(yè)主共同決定的其他形式
進(jìn)行。
　　前款規定由業(yè)主直接執行管理事務(wù)以及成立管理機構統一執行管理事務(wù)
的,應當推選管理負責人。
　　第七十八條　業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者管理機構在執行管理事務(wù)中的權利
、義務(wù)及其責任,由管理規約約定或者由業(yè)主共同約定。
　　第七十九條　自行管理需要雇傭人員的,由業(yè)主委員會(huì )與雇傭人員依法訂
立合同。沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì )選舉業(yè)主委員會(huì )的,適用本條例第二十條第一款的
規定。
　　第八十條　自行管理的業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當在物業(yè)管理區域內
按照約定的期限定期公布管理費用的收支情況,沒(méi)有約定或者約定不明的,應當
按季度公布。業(yè)主針對收支情況提出的詢(xún)問(wèn),業(yè)主委員會(huì )、管理負責人應當及
時(shí)答復。
　　第八十一條　物業(yè)管理區域內因委托管理或者自行管理的連續性中斷,致
使物業(yè)管理區域內環(huán)境惡化、秩序混亂,嚴重影響業(yè)主生活的,街道辦事處或者
鄉鎮人民政府應當指導物業(yè)管理區域所在地的居(村)民委員會(huì )就環(huán)境衛生、秩
序維護等必要事項組織臨時(shí)管理,相關(guān)費用由業(yè)主共同承擔。
　　前款規定居(村)民委員會(huì )組織臨時(shí)管理的期限不超過(guò)3個(gè)月。在臨時(shí)管理
期限內街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當督促業(yè)主決定有效的管理形式。
第六章 物業(yè)的使用與維護
　　第八十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護,應當遵守法律、法
規、管理規約的規定及業(yè)主大會(huì )的決定,不得損害公共利益和他人合法權益。
　　第八十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規劃許可、房屋和土地權屬證
書(shū)載明的用途使用物業(yè),不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
　　因物業(yè)管理的需要確需改變物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地、物業(yè)服務(wù)用
房等共有部分用途的,應當遵守法律、法規規定,并由業(yè)主大會(huì )作出決定,需要辦
理有關(guān)手續的由業(yè)主委員會(huì )依法辦理。
　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規以及管
理規約外,應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書(shū)面同意。
　　第八十四條　任何單位和個(gè)人不得非法處分、侵占或者損壞物業(yè)管理區
域內業(yè)主共有部分。
　　因公共利益或者物業(yè)維護的需要,供電、供水、供熱、供氣、通信、有線(xiàn)
電視等單位確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應當告知業(yè)主委員
會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人確需臨
時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意；業(yè)主確
需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等共有部分的,應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)
企業(yè)或者其他管理人同意。
　　前款規定的單位和個(gè)人應當于施工前在物業(yè)管理區域內公示,并采取安全
保障措施,施工結束后應當及時(shí)恢復原狀。
　　第八十五條　業(yè)主共同決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應當征得相關(guān)業(yè)主
同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人未經(jīng)業(yè)主共同決定,不得利用共有部分進(jìn)行
經(jīng)營(yíng)。
　　利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲得的收益,有約定的按照約定分配；沒(méi)有約定或
者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區域內建筑物總面積的比例補
充專(zhuān)項維修資金、支付物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費等 。
業(yè)主委員會(huì )應當按照管理規約的規定定期公布經(jīng)營(yíng)收益的收支情況。
　　第八十六條　物業(yè)服務(wù)費以外的管理業(yè)主共同事務(wù)支出的費用,有約定的
按照約定分擔；沒(méi)有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專(zhuān)有部分占物業(yè)管理區
域內建筑物總面積的比例分擔。
　　第八十七條　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的車(chē)位、車(chē)庫,應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要,其歸屬由建設單位與房屋買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中依法約定。
　　約定屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出租的,應當首先出租給物業(yè)管理區 域內的業(yè)主、物業(yè)使用人。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)位、車(chē)庫的,建設單
位不得以只售不租為由拒絕。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人現有需要后,建設單位 將車(chē)位、車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域以外的其他人的,其租賃合同期限不得超過(guò)6 個(gè)月。
　　約定屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出售時(shí),車(chē)位、車(chē)庫數量少于或者等 于物業(yè)管理區域房屋套數的,每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)1個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫；車(chē)位、車(chē)庫
數量多于物業(yè)管理區域房屋套數的,每戶(hù)業(yè)主至少可以購買(mǎi)1個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫, 業(yè)主自愿放棄的除外。除超過(guò)規劃配置比例且多于物業(yè)管理區域房屋套數修 建的車(chē)位、車(chē)庫外,不得出售給業(yè)主以外的其他人。約定屬于建設單位所有的車(chē)位、車(chē)庫出租、出售的,應當在15日前以書(shū)面 形式在物業(yè)管理區域內公示擬出租(售)車(chē)位、車(chē)庫的數量、相關(guān)證明文件和出 租(售)價(jià)格及承租(購買(mǎi))人條件等。
　　第八十八條　利用物業(yè)管理區域內共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車(chē)輛,
有關(guān)車(chē)位的設置、使用、收費等管理事項,由業(yè)主大會(huì )決定。車(chē)位經(jīng)營(yíng)所得收
益的分配適用本條例第八十五條第二款的規定。
　　在物業(yè)管理區域內的共有道路或者其他相關(guān)場(chǎng)地停放車(chē)輛,不得影響其他 車(chē)輛和行人的正常通行。
　　第八十九條　物業(yè)管理區域內車(chē)輛通行發(fā)生事故,公安機關(guān)交通管理部門(mén) 接到報案的,應當及時(shí)依法處理。
　　第九十條　物業(yè)管理區域內根據規劃修建的會(huì )所、幼兒園、學(xué)校等,其相
關(guān)活動(dòng)不得違反法律、法規和管理規約的規定,應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
　　第九十一條　物業(yè)管理區域內根據規劃建設的人防工程,平時(shí)由投資者依
照法律、法規規定使用和管理,經(jīng)營(yíng)所得收益歸投資者所有。
　　利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,不得違反法律、法規和管理規約的規定。
投資者根據規劃許可利用人防工程設置車(chē)位、車(chē)庫出租的,適用本條例第八十
七條第二款的規定。
　　物業(yè)管理區域內利用人防工程進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應當按照非住宅物業(yè)的標
準交存住宅專(zhuān)項維修資金、交納物業(yè)服務(wù)費。
　　第九十二條　物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電
視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位,應當負責分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的管理
、維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。法律、行政法規另有規定的,從其規 定。
　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用,不得從專(zhuān)項維修資金中列支。
　　第九十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人對專(zhuān)有部分進(jìn)行裝飾裝修,禁止下列行為:
　　(一)損壞或者擅自改動(dòng)建筑物的承重結構、主體結構；
　　(二)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房,或者將衛生間改
在下層住戶(hù)臥室、起居室(廳)、書(shū)房和廚房等上方；
　　(三)擴大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸；
　　(四)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果；
　　(五)未經(jīng)供氣、供暖管理單位的批準,擅自拆改、移動(dòng)或者覆蓋供氣、供
暖管道和設施；
　　(六)未經(jīng)主管部門(mén)批準搭建建筑物和構筑物、改變外墻面顏色或者在外墻
立面開(kāi)設門(mén)窗；
　　(七)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
　　業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行裝飾裝修之前,應當告知相鄰業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè),
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用
人以及裝飾裝修人員。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得限制業(yè)主、物業(yè)使用人除前款規定
之外的其他裝飾裝修活動(dòng)。
　　第九十四條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當地使用專(zhuān)有部分,禁止下
列行為:
　　(一)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重的物品；
　　(二)制造超過(guò)規定標準的噪音、振動(dòng)；
　　(三)違反規定飼養動(dòng)物；
　　(四)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物；
　　(五)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
　　第九十五條　物業(yè)專(zhuān)有部分出現安全隱患,危及公共安全、公共利益和他
人合法權益時(shí),業(yè)主應當及時(shí)維修養護,排除隱患。未維修養護、排除隱患的,物
業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )應當采取防范措施或者及時(shí)報告相關(guān)管理部門(mén)。
　　物業(yè)共有部分出現安全隱患,危及公共安全、公共利益和他人合法權益時(shí),
業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)組織修繕或者采取防范措施。
　　本條規定的安全隱患屬于建設單位責任的,建設單位應當及時(shí)排除隱患。
　　第九十六條　物業(yè)專(zhuān)有部分、共有部分進(jìn)行維護、更新和改造時(shí),相關(guān)業(yè)
主或者物業(yè)使用人應當予以協(xié)助。
　　第九十七條　新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。
　　建設單位應當在申請商品房交付備案時(shí),按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%的比
例,一次性向房屋行政主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設單位已
經(jīng)投保工程質(zhì)量責任保險的,所投保的物業(yè)可以不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
　　建設單位在保修期限內不履行保修義務(wù)的,業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托
的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請,經(jīng)房屋行政主管部門(mén)核實(shí)后,維修費用在物業(yè)質(zhì)
量保修金中列支。
　　物業(yè)分部保修范圍在質(zhì)量保修期屆滿(mǎn)后,建設單位履行了法定保修責任的,
房屋行政主管部門(mén)應當向建設單位退還與分部保修范圍相對應的物業(yè)質(zhì)量保
修金本息。
　　物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還等具體辦法,由省人民政府制
定。
　　第九十八條　住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者住宅小區外與單
幢住宅結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主,在辦理房屋交付手續時(shí),應當按照國家規
定交存專(zhuān)項維修資金。
　　住宅專(zhuān)項維修資金用于物業(yè)保修期屆滿(mǎn)以后共有部分的維修、更新和改
造,不得挪作他用。
　　住宅專(zhuān)項維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府
監督的原則。
　　自建設單位辦結交付備案手續之日起2年仍未出售的住宅物業(yè)、住宅小區
內的非住宅物業(yè)或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業(yè),由建設單
位交存首期住宅專(zhuān)項維修資金。
　　首期住宅專(zhuān)項維修資金應當由業(yè)主直接存入住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù),建設
單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收。
　　第九十九條　住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)應當加強對代管住宅專(zhuān)項維修
資金的管理,建立維修項目審查和住宅專(zhuān)項維修資金使用審核制度,并依法接受
審計部門(mén)的審計監督。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主按照有關(guān)規定向住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)
申請使用住宅專(zhuān)項維修資金的,住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)應當在10日內審核
辦理。
第七章 法律責任
　　第一百條　建設單位有下列情形之一的,由建設項目所在地縣級以上房屋
行政主管部門(mén)給予處罰:
　　(一)違反本條例第九條第三款規定的,責令限期改正,給予警告；逾期未改
正的,處以1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；
　　(二)違反本條例第二十一條第二款、第二十三條,違反第五十條、第五十
一條規定未備案以及違反第五十二條規定未公示的,責令限期改正,給予警告；
逾期未改正的,處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；
　　(三)違反本條例第八十七條第二款、第三款規定的,責令限期改正,給予警
告；逾期未改正的,處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款,有違法所得的,沒(méi)收違法所
得。
　　第一百零一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人有下列情形之一的,由建設項
目所在地的縣級以上房屋行政主管部門(mén)給予處罰:
　　(一)違反本條例第二十三條規定,致使業(yè)主大會(huì )籌備組不能正常開(kāi)展工作
的,責令限期改正,給予警告；逾期未改正的,處以5000元以上1萬(wàn)元以下罰款；
　　(二)違反本條例第六十二條第五款規定的,責令限期改正,給予警告；
　　(三)違反本條例第六十四條第一款規定的,責令限期退出,給予警告；逾期
未退出的,處以1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款。
　　第一百零二條　業(yè)主、物業(yè)使用人違反本條例第九十三條第一款規定的,
由物業(yè)所在地縣級房屋行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政主管部門(mén)責令改正,恢
復原狀,處以1000元以上5000元以下罰款；情節嚴重的,處以5000元以上5萬(wàn)元
以下罰款；造成他人損害的,依法承擔民事責任。
　　第一百零三條　違反本條例規定的其他違法行為,按照有關(guān)法律、法規的
規定處罰。
　　第一百零四條　縣級以上住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)違反本條例第九十
八條第二款規定,挪用專(zhuān)項維修資金的,由其上一級人民政府主管部門(mén)追回被挪
用的專(zhuān)項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分
。
　　住宅專(zhuān)項維修資金管理部門(mén)違反本條例第九十九條第二款規定,未按時(shí)審
核辦理或者無(wú)正當理由不予撥付住宅專(zhuān)項維修資金的,對直接負責的主管人員
和其他直接責任人員依法給予處分。
第八章 附則
　　第一百零五條　本條例使用的下列用語(yǔ),其含義為:
　　(一)委托管理,是指業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,由物業(yè)服務(wù)企
業(yè)或者其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)施物業(yè)管理。
　　(二)自行管理,是指業(yè)主自行或者雇傭人員實(shí)施物業(yè)管理。
　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè),是指具有獨立法人資格和物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級,根據物業(yè)
服務(wù)合同的約定從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
　　(四)其他管理人,是指根據物業(yè)服務(wù)合同的約定從事保潔、綠化、保安服
務(wù)、設備維護等專(zhuān)項物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
　　(五)共有部分,包括物業(yè)管理區域內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公
共場(chǎng)所、公用設施、物業(yè)服務(wù)用房、占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地設置的
車(chē)位；建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、
大堂等公共通行部分,消防、防雷、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備
層或者設備間等結構部分；其他不屬于業(yè)主專(zhuān)有部分,也不屬于市政公用部分
或者其他權利人所有的場(chǎng)所及設施等。
　　第一百零六條　本條例規定的面積和人數,按照下列方式計算:
　　(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進(jìn)行房屋登
記的,暫按測繪機構的實(shí)測面積計算；尚未進(jìn)行實(shí)測的,暫按房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載
的面積計算；
　　(二)業(yè)主人數,按照專(zhuān)有部分的數量計算,一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計算。但
建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買(mǎi)受人擁有二個(gè)
以上專(zhuān)有部分的,按照一人計算；
　　(三)建筑物總面積與總人數,分別按照前兩項的統計總和計算。
　　第一百零七條　市轄區人民政府未設立房屋行政主管部門(mén)的,本條例規定
的縣級房屋行政主管部門(mén)的職責由市房屋行政主管部門(mén)履行；縣級人民政府
未設立街道辦事處的,本條例規定的街道辦事處的職責由縣級人民政府確定的
機構履行。
　　第一百零八條　本條例自2011年1月1日起施行。